A revisão da Planta Genérica de Valores (PGV), que serve de base para o cálculo do IPTU e ITBI, deve provocar os maiores reajustes justamente nas regiões que mais cresceram e se valorizaram em Cuiabá nos últimos anos. Entre as áreas mais afetadas estão bairros como Pedra 90, Grande Imperial, Universitário, Recanto dos Pássaros e setores onde surgiram novos centros comerciais.

A atualização começará a valer em 2026 e ocorre após determinação do Tribunal de Contas do Estado (TCE-MT). A capital não revisava o valor venal dos imóveis desde 2010, o que gerou uma defasagem de 15 anos.

Bairros se tornaram polos independentes — e isso impacta no valor venal

O estudo técnico do município aponta que o processo de descentralização urbana é um dos fatores que mais elevaram o valor dos imóveis. Nos últimos anos, diversos bairros deixaram de depender do Centro e ganharam vida própria com o surgimento de mercados, clínicas, atacarejos, lojas, farmácias e serviços variados.

Essa presença intensa de comércio e o aumento da procura por residências próximas a esses polos elevaram o valor de mercado e, consequentemente, o valor venal.

Com isso, a previsão é de que:

• Condomínios fechados e bairros nobres: reajuste de até 40%

• Bairros de classe média: até 30%

• Bairros populares: até 20%

Segundo técnicos que acompanham a revisão, o novo cálculo não é um aumento generalizado, mas uma correção da disparidade entre o valor cadastral e o preço real dos imóveis no mercado.

Grande Imperial simboliza a transformação urbana

Para entender essa valorização, a reportagem percorreu a região do Grande Imperial — conjunto de bairros que inclui Jardim Imperial, Jardim Universitário e Recanto dos Pássaros — e constatou como a área deixou de ser isolada para se tornar um dos polos residenciais mais desejados de Cuiabá.

A Avenida das Palmeiras, antes quase exclusivamente residencial, se transformou em um corredor comercial:

• lojas de diversos segmentos

• mini-mercados e distribuidoras

• clínicas e serviços

• academias

• bares e espaços gastronômicos

A moradora e síndica Eslaine Hurtado testemunhou essa evolução:

“Antes era tudo muito vazio. Hoje, resolvo praticamente toda a minha vida dentro do bairro. Se no Centro levo uma hora, aqui faço tudo em cinco minutos”, relatou.

Essa transformação também impactou diretamente o mercado imobiliário. No Condomínio Rio Jangada, casas entregues pelo Minha Casa, Minha Vida por R$ 85 mil a R$ 140 mil hoje passam de R$ 600 mil.

Condomínios horizontais devem ser os mais impactados

Imóveis em condomínios fechados figuram entre os que devem ter as maiores correções, já que muitos deles pagam IPTU muito abaixo do valor real de mercado.

Segundo técnicos envolvidos no estudo, em algumas áreas o valor venal está tão defasado que imóveis de luxo são tributados como se valessem menos da metade do preço atual.

Apesar disso, especialistas alertam para a necessidade de um cálculo diferenciado, que considere:

• padrões construtivos

• infraestrutura interna

• áreas de preservação

• equipamentos privados de segurança

• real valorização das unidades

A preocupação é evitar que o reajuste penalize famílias que, muitas vezes, buscaram condomínios por falta de segurança pública ou de infraestrutura nos bairros abertos.

Moradores temem impacto e cobram contrapartidas

Apesar de aceitarem a necessidade de atualização do IPTU, moradores esperam melhorias visíveis em troca do aumento.

Eslaine destaca essa preocupação:

“Não somos contra o reajuste, mas queremos ver retorno. As casas que estão como foram entregues vão pagar o mesmo aumento de áreas que tiveram melhorias? Como isso será calculado?”, questionou.

Para muitos moradores, especialmente de condomínios, a expectativa é de mais:

• pavimentação eficiente

• limpeza urbana

• segurança

• iluminação

• revitalização de espaços públicos

Prefeitura promete processo gradual e sem aumentos abusivos

A gestão municipal reforça que:

• o reajuste é uma obrigação prevista em norma técnica

• o processo seguirá limites estabelecidos pelo TCE-MT

• não haverá aumento acima do permitido

• famílias de baixa renda serão protegidas por regras de isenção

• o cálculo não será político, e sim técnico

Segundo o Executivo, a revisão corrige uma defasagem histórica e busca equilibrar a carga tributária.

Outras regiões também devem ser afetadas

A Prefeitura ainda não divulgou a lista completa de bairros e o impacto específico em cada área. A comissão que realiza o estudo — formada por técnicos municipais e representantes de setores ligados à construção e ao mercado imobiliário — deve concluir o trabalho no início de dezembro.

Somente após essa conclusão os novos valores serão apresentados oficialmente.